명도소송 비용과 절차 그리고 기간 명도소송이란?
명도소송은 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 임대인에게 부동산을 인도하지 않는 경우, 임대인이 임차인을 상대로 부동산의 인도를 구하는 소송입니다.
명도소송은 임대차계약 종료 시 임대인이 임차인을 상대로 자주 제기하는 소송 중 하나입니다. 명도소송을 통해 임차인이 부동산을 인도하지 않아 발생하는 손해를 구제하고, 부동산을 원래의 용도로 사용할 수 있게 됩니다. 명도소송 비용 절차 기간 등 알아야할것이 많은데요. 간략하게 설명해보도록 하겠습니다.
명도소송이란?
명도소송이란 건물이나 토지 등을 무단으로 점유하고 있는 자를 상대로 법원에 부동산에 대한 권리 인도를 구하는 소송입니다.
명도소송이 발생하는 사례는 다음과 같습니다.
- 경매로 낙찰 완료 후 6개월 경과 이후에도 점유자가 퇴거하지 않는 경우
- 임대차 계약 기간의 만료되었음에도 퇴거하지 않는 경우
- 불법 점유자가 권리없이 무단으로 점유하고 있는 경우
- 임차인의 연체 등의 사유에 따라 계약을 중도 해지해야 하는 경우
- 재건축과 재개발 등으로 인해 임차인을 상대로 퇴거를 요청하는 경우
- 일반적인 경우로는 권리가 없는 불법 점유자를 대상으로 진행되는 소송이 많습니다.
명도소송 비용
명도소송에는 비용이 발생합니다. 일반적으로 소요되는 비용은 법원 비용과 수임료로 구분할 수 있습니다.
수임료의 경우에는 법률 사무소마다 정책이 모두 다르기 때문에 정확한 금액으로 알려드릴 수는 없습니다. 하지만, 일반적으로 주거 명도소송의 경우 200~250만원, 상가 명도소송의 경우 350~400만원, 건물과 토지 명도소송의 경우 500~600만원 정도가 소요되는 것으로 알려져 있습니다.
법원 비용으로는 인지대와 송달료가 대표적입니다. 인지대는 소를 제기할 때 법원에 납부하는 수수료입니다. 주택가격에 따라 달라지지만, 일반적인 수도권 내 국민 평형의 아파트의 경우에 약 30만원 정도가 발생합니다.
송달료는 소송 절차 상에서 법원이 소송 당사자들에게 보내는 우편료입니다. 금액이 크지 않기에 고려될 부분까지는 아닙니다.
명도소송 절차 및 기간
명도소송 절차는 다음과 같습니다.
부동산 점유 이전 금지가처분과 집행
명도소송 소장 접수
점유자(피고)에게 답변서를 제출
점유자의 답변서에 대한 준비서면을 제출
변론준비기일
변론기일
변론을 종결
판결 선고
판결 선고 후 항소장 미접수 시 판결 확정
점유자 퇴거명령 조치
절차는 일반 민사 소송과 큰 차이가 있지 않습니다. 그리고 판결 이후에 점유자가 항소장을 접수하게 된다면 상고심으로 이어지게 됩니다. 이러한 절차들을 모두 거치는 경우 최단 기간으로는 3~6개월 정도의 시간이 소요됩니다.
하지만 송달 미송부와 이의 제기 등이 이어지다보면 2년 이상 지속되는 소송도 발생합니다.
명도소송 강제집행
명도소송 승소 후 점유자가 응하지 않는 경우에 강제집행 절차가 가능합니다. 강제 집행 전에는 신청을 해야하며, 법원에서는 자진 명도할 것을 통보하게 됩니다.
이를 ‘계고’라고 합니다. 만약 계고 후에도 불응하게 된다면 강제집행을 진행합니다.
소송 시 유의할 점
명도소송을 진행한다면 우선적으로 부동산점유이전금지가처분을 먼저 신청하시기 바랍니다. 민사소송법에서는 당사자 승계주의를 취하고 있기에, 변론 종결 전의 승계자에게는 판결의 효력이 발생하지 않습니다.
따라서 소송 중에 점유물이 이전된다면 패소로 이어질 수 있습니다. 또는 새로운 소송으로 이어지던지, 제3자에게 명도소송을 인수시켜 소송을 유지시키는 방법 뿐입니다.
만약 점유이전금지가처분을 신청하지 않은 상태에서 승소 후 집행을 하는 경우에도 임차인이 타인에게 전대를 하여 집행 불능으로 만드는 경우도 있습니다.
그렇기 때문에 가장 유의할 점을 ‘부동산점유이전금지가처분’을 미리 신청하는 것입니다.
명도소송을 진행해야 할 때
- 임대차 계약이 만료되었음에도 불구하고 세입자가 퇴거하지 않는 경우
- 세입자가 월세나 관리비 등을 연체하고 있는 경우
- 세입자가 무단으로 임차한 부동산을 전대하거나 임대 목적 외로 사용하고 있는 경우
- 세입자가 부동산을 훼손하거나 파손한 경우
- 재건축이나 재개발 등으로 인해 세입자에게 퇴거를 요청하는 경우
위와 같은 경우에 명도소송을 통해 세입자의 퇴거를 명할 수 있습니다.
명도소송 진행 시 주의해야 할 점
명도소송을 진행하기 전에 먼저 내용증명을 발송하여 세입자에게 퇴거를 요구해야 합니다.
내용증명에는 임대차 계약의 해지 사유, 퇴거 요구 기간, 퇴거 불응 시 조치 사항 등을 명확하게 기재해야 합니다.
내용증명을 발송한 후에도 세입자가 퇴거하지 않는 경우, 부동산점유이전금지가처분 신청을 해야 합니다.
부동산점유이전금지가처분은 세입자가 임차한 부동산을 제3자에게 양도하거나 전대하는 것을 막기 위한 가처분입니다.
부동산점유이전금지가처분이 인용되면, 세입자는 임차한 부동산을 제3자에게 양도하거나 전대할 수 없습니다.
명도소송 진행 절차
명도소송을 진행하는 절차는 다음과 같습니다.
- 소장 작성 및 제출
- 인지대 및 송달료 납부
- 변호사 선임 (선임의무는 없으나, 권장)
- 소장부본 송달
- 답변서 작성 및 제출
- 준비서면 작성 및 제출
- 변론기일 진행
- 판결 선고
- 항소 기간 경과 또는 항소 기각 후 판결 확정
강제집행 신청
명도소송은 소송의 유형에 따라 진행 기간이 달라질 수 있습니다. 일반적으로 3~6개월 정도 소요되지만, 송달 미송부, 이의 제기 등으로 인해 2년 이상 소요되는 경우도 있습니다.
명도소송을 진행하는 것은 복잡하고 어려운 절차입니다. 따라서 명도소송 비용 등 복잡해서 전문 변호사의 도움을 받는 것이 바람직합니다.