계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임차인이 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
현재 국민 주거생활의 안정 보장을 목적으로 하는 주택임대차보호법이 시행되고 있는데, 그 중 하나가 계약갱신청구권입니다.
계약갱신청구권은 주거용 건물, 즉 주택을 대상으로 하고 있습니다.
계약갱신청구권
임차인이 계약갱신청구권을 쓰면 임대인은 정해진 정당한 사유가 있으면 거절할 수 있지만, 그렇지 않다면 거절할 수가 없습니다(계약갱신청구권 거부 요건은 아래에 정리해 두었습니다).
계약갱신청구권은 계약종료 6개월에서 2개월 전에 1회만 행사할 수 있으며 계약은 2년 연장됩니다(계약갱신청구권을 1회 사용했다면, 이제는 사용할 수 없습니다).
그리고 계약 조건은 동일하게 2년 연장되지만, 가장 중요한 보증금 및 월세는 정해진 범위(5%) 내에서 협의할 수 있게 되어 있습니다.
계약갱신청구권 행사 방법
계약갱신청구권 행사 방법
대신 임차인 입장에서는 계약갱신청구권을 행사하겠다고 분명하게 전달을 해야 합니다.
보통 ‘임차인이 계약갱신청구권을 쓴 것이다, 아니다’로 분쟁이 많이 발생하기 때문에 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장하고자 한다는 문구를 만드시 증거로 남겨두는 것이 좋습니다.
계약갱신청구권 행사 방법으로는 전화 통화나 직접 만나서 구두, 문자, 카카오톡과 같은 메시지 또는 이메일도 있습니다.
계약갱신청구권 거부 사유
자, 그렇다면 임대인이 계약갱신청구권은 언제 거부할 수 있는지 살펴보겠습니다.
만약 아래 9가지 중 하나에 해당한다면 임대인은 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다(계약갱신청구권 행사 방법과 동일하게 거부 역시 내용증명으로 올 수 있습니다).
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 기타 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부(또는 일부)를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임대인이 합의하에 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(아래의 중 하나에 해당)
- 계약 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(직계존속, 직계비속 포함) - 기타 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
계약갱신청구권 거부 시 보상
임대인이 계약갱신청구권을 거부했는데, 임대인이 8번의 거부 사유 중 하나에 해당되지 않는 경우, 임차인은 임대인에게 다음 중 큰 금액을 청구할 수 있습니다.
임차인이 입은 손해액
임대인이 제 3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액
자주 묻는 질문
임대인이 들어와서 살겠다고 계약갱신청구권을 거절했는데, 실제로는 거주하지 않고 다른 사람에게 임대했다면?
임대인이 계약갱신청구권을 거부하면서 실거주를 이유로 들었다면, 임차인은 임대인이 실제로 거주하는지 확인할 필요가 있습니다.
임대인이 실제로 거주하는지 확인하는 방법은 다음과 같습니다.
확정일자 부여 현황 확인하기
임대차 계약서에 확정일자를 받으면, 임대차 계약의 효력이 법적으로 인정됩니다. 따라서 임대인이 실거주를 한다면, 확정일자를 부여받을 가능성이 높습니다.
확정일자 부여 현황은 주민센터 또는 등기소에서 확인할 수 있습니다.
새로운 세입자 확인하기
임대인이 실거주를 한다면, 새로운 세입자가 들어올 가능성이 없습니다. 따라서 임대차계약서에 확정일자를 받은 새로운 세입자가 있는지 확인하는 것도 방법입니다.
임대인의 거주 여부 확인하기
임대인이 실제로 거주하는지 직접 확인하는 것도 가능합니다. 하지만, 임대인과 분쟁이 발생할 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.
임대인이 실거주를 거짓으로 주장하고 다른 사람에게 임대를 했다면, 임차인은 임대인에게 다음 중 큰 금액을 청구할 수 있습니다.
임차인이 입은 손해액
임차인이 거주지를 옮기거나 전세자금을 마련하는 등의 과정에서 발생한 손해액을 청구할 수 있습니다.
임대인이 제 3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
임대인이 실거주를 거짓으로 주장하고 다른 사람에게 임대를 함으로써 임차인이 입은 손해를 추산하기 어려운 경우, 위와 같은 금액을 청구할 수 있습니다.
갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액
임대인이 실거주를 거짓으로 주장하고 다른 사람에게 임대를 함으로써 임차인이 입은 손해액이 크지 않은 경우, 위와 같은 금액을 청구할 수 있습니다.
임차인이 임대인의 실거주 여부를 확인하고, 임대인이 실거주를 거짓으로 주장하고 있는 것으로 판단되면, 법률 전문가의 도움을 받아 손해배상을 청구하는 것이 바람직합니다.